Daň z prodeje nemovitosti: kdy ji platíte a kdy ne

Prodáváte byt, dům nebo pozemek a nevíte, jestli z peněz zaplatíte daň z příjmů? Často ne. Zákon o daních z příjmů osvobozuje prodej vlastního bydlení i nemovitosti, kterou vlastníte dost dlouho. Tady jsou pravidla srozumitelně, podle znění zákona a výkladu finanční správy.

Ve zkratce

• Bydleli jste v bytě nebo domě aspoň 2 roky těsně před prodejem – příjem je osvobozen.
• Od nabytí uplynulo víc než 10 let (u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 víc než 5 let) – příjem je osvobozen.
• Ani jedno neplatí, ale peníze použijete na vlastní bydlení – příjem může být osvobozen, musíte to ale oznámit finančnímu úřadu.
• Jinak se zisk z prodeje daní jako ostatní příjem.

Test bydlení: 2 roky

Příjem z prodeje rodinného domu i s pozemkem nebo bytu je osvobozen, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů).

Rozhoduje skutečné bydlení, ne jen trvalý pobyt. Nejvyšší správní soud uvedl, že samotné přihlášení k pobytu nestačí, pokud jste v nemovitosti opravdu nebydleli.

Když jste bydleli kratší dobu, osvobození se uplatní jen tehdy, pokud peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu (viz níže).

Časový test: 10 let, u starších nemovitostí 5 let

Příjem z prodeje nemovitosti – bytu, domu, pozemku i chaty – je osvobozen také tehdy, když mezi nabytím a prodejem uplyne víc než 10 let. U nemovitostí, které jste nabyli do 31. 12. 2020, stačí víc než 5 let.

Osvobození se nevztahuje na nemovitost, která je nebo v posledních 10 letech před prodejem byla v obchodním majetku, typicky když jste ji měli zahrnutou v podnikání.

Zděděná nemovitost

Samotné nabytí dědictví je od daně z příjmů osvobozené (§ 4a). Daň řešíte až ve chvíli, kdy zděděnou nemovitost prodáváte.

Pokud jste nemovitost zdědili po příbuzném v řadě přímé (rodiče, prarodiče, děti) nebo po manželovi či manželce, desetiletá lhůta se zkracuje o dobu, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel. Když tedy rodiče dům vlastnili dvacet let, časový test je po dědickém řízení zpravidla splněný.

U darované nemovitosti platí jiná pravidla, řešte je s daňovým poradcem. Jak se nemovitost oceňuje u notáře, popisujeme v průvodci Odhad nemovitosti pro dědické řízení.

Peníze na vlastní bydlení

Pokud nesplníte test bydlení ani časový test, příjem může být přesto osvobozen, když získané peníze použijete na vlastní bytovou potřebu, například na koupi bytu nebo domu, ve kterém budete bydlet. Co přesně se za vlastní bytovou potřebu považuje, stanoví zákon.

Peníze musíte použít nejpozději do konce roku následujícího po roce, kdy jste je získali, a jejich získání musíte oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání (§ 4b). Když je včas nepoužijete, příjem se zdaní v následujícím roce.

Když osvobození nesplníte

Zisk z prodeje se daní jako ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů. Základem není celá kupní cena, ale příjem snížený o prokazatelné výdaje, typicky o cenu, za kterou jste nemovitost nabyli. Sazba daně z příjmů fyzických osob je 15 %, u vysokých příjmů 23 %. Příjem uvádíte v daňovém přiznání za rok, ve kterém jste nemovitost prodali.

Rychlý průvodce

1. Bydleli jste v bytě nebo domě skutečně aspoň 2 roky těsně před prodejem? Ano: osvobozeno.
2. Vlastníte nemovitost víc než 10 let (nabytou do roku 2020 víc než 5 let), u dědictví po rodičích či manželovi včetně doby zůstavitele, a nebyla v podnikání? Ano: osvobozeno.
3. Použijete peníze na vlastní bydlení do konce příštího roku? Ano: osvobozeno, ale nezapomeňte na oznámení finančnímu úřadu.
4. Nic z toho? Zisk zdaníte v přiznání. Počítejte s tím při stanovení ceny a poraďte se s daňovým poradcem.

Rozhoduje hlavně cena

Ať daň platíte, nebo ne, o výsledku prodeje rozhoduje hlavně prodejní cena. Na Oceňuji.cz si zdarma a nezávazně poptáte individuální odhad od makléře z vašeho regionu. Poptávka vás nezavazuje k prodeji.

Časté otázky

Platím daň, když prodám byt, ve kterém bydlím?

Ne, pokud jste v něm měli bydliště aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Při kratší době jen tehdy, když peníze použijete na vlastní bytovou potřebu.

Platím daň z prodeje zděděného domu?

Samotné dědictví se nedaní. Při prodeji se desetiletá lhůta zkracuje o dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, pokud to byl příbuzný v řadě přímé nebo manžel. Daň tak často nevznikne.

Musím osvobozený prodej oznamovat finančnímu úřadu?

Prodej osvobozený díky testu bydlení nebo časovému testu obvykle oznamovat nemusíte, finanční úřad údaje získá z katastru. Oznámit musíte osvobození na základě použití peněz na vlastní bydlení.

Jaká je sazba daně z prodeje nemovitosti?

Zisk se daní sazbou daně z příjmů fyzických osob, tedy 15 %, u vysokých příjmů 23 %. Základem je příjem snížený o prokazatelné výdaje.

Další průvodci pro prodávající

Odhad pro dědické řízení · Jak prodat bez realitky · Prodej družstevního bytu · Kalkulačka ceny nemovitosti

Aktualizováno 11. 11. 2026. Zdroje: Finanční správa – Aktuálně k dani z příjmů fyzických osob 2025 · Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (§ 4, § 4a, § 4b) · Pokyn GFŘ D-22 · NSS 5 Afs 220/2023 – skutečné bydlení. Text je obecný přehled, nejde o daňové ani právní poradenství. Ve své situaci se obraťte na daňového poradce, advokáta nebo notáře.