Jak prodat byt nebo dům bez realitky

Prodat nemovitost sami jde. Ušetříte provizi, ale převezmete práci, kterou jinak dělá makléř: stanovit cenu, připravit podklady, inzerovat, provádět prohlídky a pohlídat smlouvy i peníze. Tady je postup krok za krokem.

1. Stanovte realistickou cenu

Ceny v inzerátech jsou nabídkové, ne prodejní. Příliš vysoká cena prodej natáhne a nakonec ji stejně snižujete, příliš nízká vás stojí peníze. Orientační rozpětí ukáže kalkulačka ceny nemovitosti, přesnější cenu individuální odhad od makléře, který zná místní trh. U nás je zdarma a nezavazuje vás k prodeji ani ke spolupráci.

2. Připravte podklady

• výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví),
• průkaz energetické náročnosti budovy (PENB); energetická třída patří i do inzerátu,
• u bytu informace od SVJ nebo družstva: výše fondu oprav, plánované opravy, případné dluhy,
• půdorys, doklady o rekonstrukcích a dobré fotky,
• u hypotéky vyčíslení zůstatku úvěru od banky.

3. Inzerce

Fotky za denního světla, půdorys, pravdivý popis a plocha. Inzerujte na realitních portálech i na sociálních sítích. Počítejte s tím, že se vám ozvou i realitní kanceláře s nabídkou spolupráce.

4. Prohlídky

Domluvte si je po telefonu, zeptejte se zájemce, jak bude koupi financovat, a mějte připravené odpovědi na náklady, stav domu a sousedy. Cizí lidi v nemovitosti nenechávejte samotné.

5. Rezervace

S vybraným kupujícím uzavřete písemnou rezervační smlouvu se zálohou. Sepište v ní i to, co se stane, když kupující nedostane hypotéku.

6. Kupní smlouva a úschova

Kupní smlouvu nechte připravit advokátem. Kupní cenu je bezpečné složit do úschovy (advokátní, notářské nebo bankovní); peníze se vám uvolní až po zápisu kupujícího do katastru. Podpisy na smlouvě se úředně ověřují.

7. Vklad do katastru

Návrh na vklad obvykle podává advokát, správní poplatek je 2 000 Kč. Katastrální úřad zapíše vklad nejdříve po uplynutí 20denní ochranné lhůty, celý zápis tak obvykle trvá několik týdnů.

8. Prodej s hypotékou

Pokud na nemovitosti vázne hypotéka, domluvte se s bankou dopředu. Vydá vyčíslení zůstatku a část kupní ceny jde z úschovy přímo na splacení úvěru. Zástavní právo se pak z katastru vymaže.

9. Předání a daně

Při předání sepište předávací protokol se stavy měřidel a přepište energie. Jestli z prodeje platíte daň z příjmů, zjistíte v průvodci Daň z prodeje nemovitosti.

Kdy se vyplatí makléř

Makléř dává smysl, když nemáte čas na prohlídky, prodáváte na dálku, nemovitost je specifická nebo chcete pomoc s cenou a vyjednáváním. Pokud se rozhodnete s makléřem prodávat, podmínky spolupráce včetně provize si domluvíte přímo s ním.

Prodáváte sami? Odhad ceny od makléře vám pomůže nastavit cenu, i když prodej nakonec zvládnete bez něj.

Časté otázky

Potřebuji při prodeji bez realitky advokáta?

Zákon to nevyžaduje, ale pro kupní smlouvu, úschovu a návrh na vklad do katastru ho doporučujeme. Chyba ve smlouvě vás může stát víc než jeho odměna.

Co je úschova kupní ceny?

Kupující složí peníze u advokáta, notáře nebo banky. Prodávajícímu se uvolní až po zápisu kupujícího do katastru. Chrání obě strany.

Můžu prodat byt, na kterém je hypotéka?

Ano. Banka vydá vyčíslení zůstatku, část kupní ceny jde na splacení úvěru a zástavní právo se pak vymaže.

Platím z prodeje daň?

Často ne: pokud jste v nemovitosti bydleli aspoň 2 roky před prodejem nebo ji vlastníte déle než časový test. Podrobně v průvodci Daň z prodeje nemovitosti.

Další průvodci pro prodávající

Daň z prodeje nemovitosti · Odhad pro dědické řízení · Prodej družstevního bytu · Kalkulačka ceny nemovitosti

Aktualizováno 11. 11. 2026. Zdroje: Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Text je obecný přehled, nejde o daňové ani právní poradenství. Ve své situaci se obraťte na daňového poradce, advokáta nebo notáře.